Советы профессионалов. "Новая вторичка" - цивилизованная покупка

Все вопросы, связанные с таким трендом на рынке недвижимости, как "Новая вторичка", комментирует Анна Корсакова, заместитель генерального директора Агентства недвижимости "Балтрос".

Что такое "новая вторичка"?

Анна Корсакова: "Новая вторичка" – это суть предложения на первичном рынке недвижимости, которое включает в себя ту уникальную составляющую, которая есть у готового жилья. Когда сам объект непосредственно уже построен. Такой термин "новая вторичка" появился сравнительно недавно. Активно используется застройщиками он не более 3-4 лет. Это форма приобретения нового жилья, которое уже построено, при условии, что жилье прошло уже все этапы строительства. Дом возведен, введен в эксплуатацию и зарегистрировано право собственности застройщика. То есть, продавцом объекта выступает юрлицо, которое и реализует эти квартиры.

Чем такой вариант интересен и выгоден для покупателя?

Анна Корсакова: Первичная недвижимость – это определенная доля риска, потому что покупатели, которые заключают договор долевого участия, являются инвесторами по проекту. И, естественно, все риски связанные с отсрочкой сроков сдачи, изменением финансовой ситуации у застройщика и разных прочих внешних факторов -  они, конечно, могут повлиять на конечный продукт. В случае же, если объект готовый, то никаких рисков для дольщиков нет. Есть стопроцентная гарантия, что объект уже существует и возможность использовать все инструменты, которые помогают в покупке квартиры, то есть использование дополнительных источников финансирования - материнских капиталов, любых сертификатов жилищных,  ипотечных программ по более льготным ставкам. Тем более, что если мы говорим о вторичном рынке, ставки ниже, чем на рынке первичном.

На какие категории клиентов рассчитана "новая вторичка"?

Анна Корсакова: Ориентировано такое предложение на всех. Потому что любой житель Санкт-Петербурга, области или страны в целом, решив улучшить свои жилищные условия, купить квартиру, сталкивается с выбором – искать что-то на рынке вторичного жилья, уже готовое. Но чаще всего, такое предложение, скажем так, других стандартов. Меньшие площади кухни, каких то рекреационных зон, лоджии нет, или балкона, маленький метраж комнат, нет гардеробных и так далее. Хотя такое предложение безрисковое. Его всегда можно посмотреть, оценить, выбрать. Если же выбирают первичный рынок – здесь более удачные планировочные решения, дома построены по новым технологиям, с использованием энергоэффективных материалов. Планировочные решения отвечают последним тенденциям спроса. Среда обитания другая, соседи, которые так же вложили свои средства, а значит по другому относятся к подъезду, придомовым территориям. Поэтому это выгодно для любого покупателя, но главное, он должен сделать акцент на безрисковость сделки, поэтому вариант "новой вторички", это как раз компромисс, между этими двумя вариантами.

Каковы цены в "новой вторичке"?

Анна Корсакова: Здесь многое зависит от застройщика, на что он ориентирован. В городе есть ряд компаний, которые работают исключительно на готовом объекте. И на этапе строительства нельзя приобрести квартиру, нельзя зафиксировать цену. Можно только купить жилье, когда все этапы строительства уже завершены. Такие компании, естественно, работают по "ценнику", который соизмерим с готовым жильем. На сегодняшний день ситуация по первичному и вторичному рынкам почти что уровнялась. Можно за сравнительно одинаковые деньги купить квартиру на первичном рынке, с характеристиками, которые не найти на вторичном рынке. Поэтому как мы, компания "Балтрос" выбрали для себя по проекту "Славянка" , вариант, что предлагаем покупателю жилье по принципу "новой вторички", когда застройщик берет на себя все риски по строительству, и не требует финансового участия со стороны покупателей, будущих жителей "Славянки", и продает по прямому договору. При этом предлагает на различных этапах строительства различного рода ценообразования, которое соизмеримо с этапами строительства.

Как работают в "новой вторичке" такие программы, как ипотека, "отложенный платеж" и так далее?

Анна Корсакова: Безусловно, прямой договор купли продажи на вторичном рынке, это возможность использования любых инструментов. "Новая вторичка" - это только сторона по договору, где продавцом является застройщик, и он предоставляет покупателю по прямому договору, покупателю все те же блага в использовании любых инструментов при покупке жилья. Более того, в том случае, если продавцом является юридическое лицо, то ряд банков, к примеру ВТБ-24, предлагают ипотеку с гос. поддержкой. Это когда стороной по договору, является юрлицо, непосредственно застройщик. Та ставки ниже. Потому что определенные риски для банка занчительно ниже, поскольку застройщик им известен и проверен.

Почему компания "Балтрос" выбрала именно эту схему продажи квартир?

Анна Корсакова: При выходе с предложением по проекту "Славянка", мы, безусловно, оценивали потребности наших покупателей. Большинство их них главным фактором ставят безрисковость покупки, возможность эффективно использовать свои средства. Все привыкли получать какие то блага от застройщика, в виде рассрочек на период строительства, поэтому мы, оценив, что самой гарантированной сделкой при покупке объекта недвижимости может быть лишь прямой договор, то мы для себя этот этап безопасности сделали первостепенным. Так как наша компания может позволить себе финансирование строительства только за счет собственных средств, не привлекая деньги дольщиков, мы тем самым предложили и второй этап безопасности. Отсутствие финансирования со стороны наших клиентов позволяет им достаточно спокойно следить за ходом строительства, понимать, что этот период они могут использовать более эффективно. Программа "Отложенный платеж" как раз и отражает суть этого предложения. Позволяет подобрать хорошую ипотечную программу. Не делать этого "в попыхах", опасаясь, что ликвидная квартира уйдет, а за период примерно в полтора года подобрать именно тот банк, который нужно.

 Многие планируют использовать материнский капитал. Даже если он еще не на руках, но люди знают, что в ближайшее время они его получат. Можно использовать любые сертификаты на улучшение жилищных условий. Можно выделять доли для детей. Это крайне важно, ведь не все компании могут себе позволить выделить долю для ребенка, когда, к примеру, продается единственное существующее жилье. Многие устраиваются на работу, в «белые» компании, понимая, что они будут брать кредит и хотят получить более низкую ставку. Тем самым у них есть период найти работу, трудоустроиться, получить стаж не менее полугода, как этого требуют банки, и тем самым еще более выгодно использовать свои возможности. А те, у кого есть свои финансовые накопления и они ожидают какой-то выгоды от сделки, если оплатят сто процентов, то они могут не вкладывать свои деньги в застройщика, становясь соинвестором, а положить на вклад, и понимать, что эти деньги по прежнему принадлежат им и работают на получение дополнительных средств. И к моменту, когда будет законченно строительство, и мы будем по основному договору продавать жилье, вложить эти средства, имея определенную дельту, которой будет достаточно, чтобы, скажем, купить хорошую мебель для новой квартиры.