Николай Камнев, также известный как блогер Fima Psuchopadt, большую часть жизни проработал в сфере строительства и ритейле. Сейчас он ведет несколько рубрик о строительстве и жилье в разных петербургских изданиях. PITER.TV Николай рассказал, может ли строительный рынок стать прозрачным, как не стать обманутым дольщиком, по каким схемам строятся взаимоотношения государства и строителей и как правильно выбрать себе квартиру.
Роман Романов: Николай, губернатор Валентина Матвиенко призвала петербургских строителей не брать взяток и заключить специфический общественный договор. Тем самым она надеется, что строительный рынок Петербурга станет менее коррупционным и более прозрачным. Вот хочу вас спросить, как человека, который ведет несколько блогов о строительстве, вообще вы очень много пишете о строительстве в последнее время. Как я понимаю, вы работали в строительной сфере очень долго. То есть вы - эксперт. Что такое прозрачная схема в строительстве? Как она могла бы выглядеть? Объясните этот термин, если можете.
Николай Камнев: Первое, что я хочу сказать: все, конечно, заинтересованы в прозрачных схемах, в чем бы то ни было. Это считается аксиомой. Но, с другой стороны, я прекрасно понимаю что, нигде еще и никогда какие-то устные общественные договоры не были гарантией какого-то результата. Что же касается строительного рынка, и строительного рынка Санкт-Петербурга, в частности, то нужно прекрасно понимать, что это не простая линейная схема - покупатель и строители, на которых, в случае проблем, покупатели бегут куда-то жаловаться. Это довольно-таки сложная динамическая схема, которая состоит из пяти участников. Первые – это, непосредственно, покупатели жилья. Вторые участники – строители. Третьи – это банки. Четвертые – это чиновники, как региональные, так и федеральные. И пятые - это монополисты, которые осуществляют подключение и обеспечение инженерными сетями. И все, без исключения, все события, которые происходят на рынке, на строительном рынке, это взаимоотношения между этими пятью участниками процесса рынка. Поэтому, если мы смотрим на прозрачность схем, то первый вопрос, который мне хотелось бы задать относительно заявления Валентины Ивановны Матвиенко: она имела в виду прозрачные схемы ВООБЩЕ среди всех этих пяти участников рынка? Или прозрачные схемы между какими-то двумя из этих участников? Если между какими-то конкретными, то работа такая ведется, мы с удовольствием об этом поговорим. Если между всеми, то мы должны прекрасно понимать, что на настоящий момент взаимоотношения между монополистами, которые осуществляют подключение к инженерным сетям, а также взаимодействие с чиновниками самого разного рода - это схемы, которые пока далеки от прозрачности. А они участники рынка.
Р.Р.: Скажите, вы упомянули 214-й ФЗ… Действительно, когда смотришь на рекламу жилья, то часто видишь - там даже лейбл специальный, написано: «Жилье продается по 214 ФЗ», «Работаем по 214 ФЗ» и так далее. Вот что это такое? Потому что многие люди считают, что 214-й закон им в каком-то смысле гарантирует, что их не «кинут».
Н.К.: Знаете, я скажу так: благими намерениями вымощена дорога в ад. Вот иногда получается именно так. 214-й Федеральный закон, он действительно имел только благую цель. Первое – это расписать взаимоотношения покупателей строящегося жилья и строительных компаний так, чтобы была исключена возможность, так скажем, потери дольщиками жилья. Но это привело к существенным проблемам, которые сейчас приводят к тому, что этот закон может быть отменен, либо существенно переработан. Во всяком случае, в центральной прессе и деловых кругах разговоры об этом идут, и к лету они еще больше усилятся. Причин несколько. Первая – по 214-му закону строительные компании не имеют права продавать недостроенное жилье. Вопрос: так как для многих компаний деньги от дольщиков это немаловажный денежный поток, который они пускают на строительство, то за чей счет будут кредитоваться строители до того момента, как они это жилье построят? За счет банка? Здесь возникают совершенно другого уровня гарантии и проблемы. Удорожание кредитов и все это, соответственно, ведет к росту стоимости жилья. Дальше. При продаже жилья на ранних стадиях строитель, действительно, может себе позволить делать существенные скидки, которые могут доходить до 30-40 процентов. Это, опять же, связано с тем, что по мере продаж, по сути, надежды на жилье, - которые в большинстве случаев, и в крупных городах, и с крупными компаниями - они всегда сбываются. Человек получает больший вес, большую надежность, так скажем, для банка, и даже перекредитовываться или докредитовываться может совершенно по другим ставкам. Мое личное мнением, в том, что 214-й закон выгоден, в первую очередь, банкам и государственным банкам. Потому что, в данном случае, банки зарабатывают и на ипотечном кредитовании дольщиков, и на кредитовании строительства. И формально нигде конкретно - и в работе на стройплощадке или во въезде в жилье, в оформлении в собственность - они не участвуют. Такая очень хорошая схема. И принцип «кому выгодно» здесь, мне кажется, работает.
Р.Р.: Николай, как не стать обманутым дольщиком?
Н.К.: Чтобы не стать обманутым дольщиком, нужно видеть по бумагам, что ты покупаешь действительно квартиру, а не надежду на нее, не мечту о квартире. Это первое.
Р.Р.: А как это понять?
Н.К.: Нужно понять, прочитав договор, что тебе предлагается. Потому что самыми распространенными схемами на рынке жилья сейчас являются либо покупка квартиры через предварительный договор «купли-продажи», либо, так называемая, вексельная схема. Когда человек покупает у строительной компании векселя на квартиру или векселя на квадратный метр, а потом их обменивает. Но, опять же, 214-й закон – это полноценное долевое участие. Либо самые разные схемы с участием банка, но уже множество подвидов. Основные, наверное, три. Когда вы идете покупать квартиру, вы должны понять: первое - что вам предлагается, и второе - вам необходимо обязательно консультироваться с юристом. И не пудрить себе глаза, тем что: «вот, если я упущу этот вариант, я не куплю уже по такой выгодной цене». Или: «завтра уже будет дороже». Завтра, вполне возможно, что все будет дороже. Но все равно квартиры будут покупать. Потому что жить где-то нужно. И жилье - это одна из немногих ценностей, которая будет нужна всегда и всем.
Р.Р.: То есть, я правильно понимаю, что низкая цена на жилье это всегда тревожный признак? И если мы видим, что кто-то продает по низкой цене, то велика вероятность, что это мошенник?
Н.К.: Если один из участников рынка дает низкую цену или заметно ниже чем у всех, то это говорит либо о том, что наконец-то к нам явился мессия, либо этот человек имеет какие-то веские причины для того, чтобы цену эту снизить. Я хочу сказать так – цена за квадратные метры квартиры - это не просто цена того бетона, который вы получаете. Какой-то отделанный, какой-то не отделанный. Это цена и за местоположение вашей квартиры. Это цена и за то, что ее окружает. Это цена за транспортную доступность. И вообще, я привык считать, что любая дорогая покупка, такая как квартира, она должна делаться из расчета на то, чтобы со временем ваши деньги не испарялись. Мало ли, у вас изменятся жизненные обстоятельства, вы захотите продать эту квартиру и цена ее продажи будет меньше на тот момент. Значит, по сути, вы обокрали сами себя. Зачем?
Р.Р.: Вы очень хорошо рассказываете про осознанную покупку квартиры. Но самый распространенный комментарий на форумах телевизионных каналов (например, как только мы делаем программу о недвижимости, я много таких отзывов читал), Люди пишут: А для кого вообще вы делаете эти программы? Кто может себе позволить купить квартиру? Кто эти люди? Мне кажется, большинство людей хотели бы может быть пойти по тому пути, который вы описываете. Серьезно сесть, подумать и вложиться в квартиру, которая будет с каждым годом только дорожать. Да? Купить ее в хорошем месте, с доступом к метро и так далее. Но реально они могут наскрести только на студию или «однушку» на «Парнасе». И вот - их рациональный выбор! На что нашли, то и купили. Потому что надо где-то жить. Поэтому, мне кажется, что вы, немножко, в этом смысле, идеалист.
Н.К.: Покупка жилья никак не отличается от покупки… от любого психологического или психофизического процесса. Это очень важно понимать. Во-первых, жилье всегда будет стоить дорого. Это просто факт! Относительно хлеба или бензина, оно всегда будет стоить дорого. Потому что это вещь, которая очень дорого стоит по затратам. И это вещь, которая имеет высокую ценность. Золото, жилье… Оно всегда будет стоить дорого. Тем более, повторю, в Санкт-Петербурге. Если ты действительно хочешь, ты находишь средства. Как бы это дико не звучало. Я прекрасно представляю, как плюются в мониторы те, кто думает, как бы ему набрать на взнос. Но так получилось, что все мои знакомые и родственники, которые 5-7 лет назад даже не думали о покупке квартиры, - и даже не думали купить машину, - они сейчас все купили себе квартиру. Статистика не может врать в таких масштабах. Жилье действительно продается и покупается в Санкт-Петербурге. И его не продают люди ради статистики, вот так друг другу. И это можно посмотреть. Вот тут строился дом. Вот он заселился. Вот горят в нем окна. Вот в нем уже ходят какие-то люди, и стоят кадки с цветами. Этот момент происходит и его можно наблюдать со стороны. Но очень просто не совершать подвиги, а все время жаловаться, что тебе что-то мешает.
Р.Р.: Есть один распространенный стереотип по отношению к строителям: строители получают сверхприбыли. Реально они могли бы снизить цены на какое-то количество процентов, все равно оставаться в плюсе, но брать с людей немного меньше денег. Как вы относитесь к такому видению?
Н.К.: Во-первых, строительные компании в 99 процентов случаев – коммерческие. Знаете, почему-то лично мне никогда не приходилось слышать о каких-то безумных роскошествах владельцев строительных компаний. Хотя, сплошь и рядом, всплывают скандалы о безумных роскошествах людей из участников этого рынка. При том, что чем темнее сфера, тем больше там веселья. Понимаете, вот рост тарифов по ЖКХ - куда пошли эти деньги? Все ли они тратятся в этом ЖКХ? Становится ли наша жилищно-коммунальная жизнь лучше на столько же процентов, на сколько нам повышают тарифы? Понимаете. Не могли бы пару лет не повышать тарифы на ЖКХ? Это вопрос точно такой же, как строителям. Любая деятельность, она должна нести прибыль. Но… То ли это наша такая российская особенность, то ли наш пережиток Советского Союза - считать то, что любой, кто зарабатывает деньги, он обязательно должен иметь и негативный подтекст. Из всей этой цепочки строители одни из немногих, кто реально создает что-то за деньги. Банки - это банки! Люди, они участвуют в этом процессе финансирования. Строители действительно реально работают. И гнобить только тех, кто реально работает, ну, для нас это, в принципе, нормально.
Р.Р.: Николай, еще один стереотип о строителях – экономия на стройматериалах. Часто, очень часто люди обвиняют. Экономят, строят из некачественных стройматериалов. Вы с этим согласны? Вы в это верите? Вы об этом знаете?
Н.К.: Конечно, такое может быть везде. В теории. Но в реальном… Во–первых, проектировщики и руководство стройки несут уголовную ответственность за свою работу. Есть еще такое понятие, о которое у нас сейчас почему то, мало говорят. Это – строительный надзор. Представительство строительного надзора, которое есть и от заказчика и от проектанта. Проектанты и представители стройнадзора несут уголовную ответственность за качество стройки в течение 25 лет.
Р.Р.: Николай, расскажите, пожалуйста, как складываются в той схеме, что вы нарисовали, отношения между строителями и государством? Потому что, читая ваш блог, я часто прихожу к такой мысли, что строители - страдающая сторона, они страдают во взаимоотношениях с государством. Вы правда так думаете?
Н.К.: Я действительно так думаю. Потому что, во-первых, я сам проходил через стройку. Хотя этот этап давнишний. Последний раз лично я был руководителем стройки 5 лет назад. Я скажу, так: строители действительно работают. И стройка – это единственный труд, где, в принципе, не бывает хороших новостей. Если ты руководитель строительного объекта и к тебе кто-то заходит в кабинет, то это значит, что к тебе пришли с новой проблемой. Никто никогда не приходит, чтобы поделиться радостью. Стройка – это та область, которая возводит то, что можно потрогать руками. У нас так любят говорить: что же мы делаем такого, что можно потрогать руками? Строители это делают! Все остальные – участники процесса, но они не создают. Они создают условия. Они обслуживают. Стройка – это тяжелая работа! Это очень тяжелая работа!
Явный дефицит квалифицированных героев. В чем цель интервью с доморощенным юристом и неграмотным строителем? Вы разочаровываете аудиторию!