Игорь Чумаченко: Землю в Москве и Петербурге раздают с нарушением закона

0 0

Что изменилось в инвестиционной политике Москвы после ухода Лужкова? Какие контракты заключаются сегодня? О тенденциях девелоперского рынка столицы рассказал руководитель практики крупной юридической фирмы Игорь Чумаченко

 Роман Романов: Игорь, Вы сегодня говорили о ревизии инвестиционных контрактов в Москве. Как я понимаю, Вы занимаетесь юридическим сопровождением этого процесса. Опишите вкратце, в каком состоянии сейчас находятся инвест- контракты: много ли там нарушений, и что это за нарушения тогда?

Игорь Чумаченко: Да, ревизия, инвестиционных контрактов московских - это одна из «популярных» (в кавычках, так как несет серьезные последствия для инвесторов)ныне тем. В чем суть этой ревизии? Дело в том, что в период 2004-8 годов были заключены десятки, если не сотни инвестиционных контрактов в Москве с нарушением требований федерального законодательства о порядке предоставления земли под строительство. То есть была целая программа, разработанная правительством Москвы, неких инвестиционных контрактов, которые заключались на своеобразных московских торгах и при этом игнорировались нормы федерального законодательства о предоставлении участков на специальных земельных торгах.

В связи с этим, после того, как эти контракты были заключены, и постепенно московское законодательство стало приводиться в порядок в соответствии с федеральным законодательством, у этих инвесторов через определенное время возникли проблемы. Эти проблемы связаны с тем, что они не могут легальным образом оформить свои земельные отношения. В отсутствии договора аренды, они не могут строить объект, не могут проводить проектирование, инженерное изыскание и так далее. Проблема состоит именно в том, что в эти десятки, а то и сотни контрактов инвесторами вложены большие деньги - миллионы, а то и десятки миллионов долларов и в результате эти контракты простаивают. Правительство Москвы пошло по пути их «волевого расторжения в добровольно-принудительном порядке», когда инвестору предлагают расторгнуть инвестиционный контракт без компенсации понесенных убытков.
 
Р. Р.: Простите, но получается, что ответственность лежит на том же правительстве Москвы, которое заключало эти контракты, и они же предлагают эти бизнесменам расторгнуть контракты.
 
И. Ч.: Безусловно, ответственность, прежде всего лежит на правительстве Москвы, которое создало это порядок, противоречащий федеральному законодательству, ну а последствия сказываются на инвесторах, которые вложили туда денежные средства. Поэтому мы можем говорить о том, что существует такая серьезная проблема, и она может оказать существенное влияние на рынок, потому что вроде цели благие. Под лозунгом того, чтобы прекратить инвестиционные проекты, которые не реализуются долгие годы якобы, нужно расторгнуть их и выставить площадки заново на торги, но нужно помнить о том, почему они не реализуются - потому что они были предоставлены инвесторам с нарушением законодательства и это часто не вина инвесторов; о том, что при расторжении этих контрактов должны быть возмещены убытки этим инвесторам и так далее. И эта тема - одна из популярных сегодня наряду с расширением города Москва, так как возникает вопрос: даст ли этот процесс новые площадки оживления рынка? Вроде бы да, так как речь идет о сотнях площадок, которые должны быть выставлены на торги, но опять же это длительные споры с правительством Москвы, потому что не все так просто - ни один инвестор не позволит расторгнуть инвестиционный контракт, не возместив ему какие-то убытки- он, естественно, пойдет в суд. Соответственно мы видим эту тенденцию и декларирование со стороны правительства Москвы, что мы любыми путями будем расторгать инвестиционные контракты. Мы видим эти шаги и споры, но так практика неоднозначная, есть споры, выигранные инвесторами, и мы сопровождаем такие споры; есть инвестиционные контракты, которые имеют специфику- среди них есть те, которые подходят под законодательство, позволяющее предоставить этот земельный участок с учетом некоторых особенностей.  Безусловно, юристы, в том числе и мы, всю эту специфику используем в защите интересов этих инвесторов. Но существует угроза для инвесторов расторжения этих контрактов в освобождении площадок для города, для правительства Москвы, для выставления их на торги. Но с другой стороны, это- запрет на строительство офисно- торговых центров в Центре.
 
Р.Р.: Простите, я хочу перебить: когда инвесторы ввязывались в эти проекты, они не знали, что московское законодательство противоречит федеральному, это был сюрприз для них?
 
И.Ч.: Безусловно, знали, и большая часть из них нанимала консультантов, для того, чтобы провести юридическую проверку рисков…
 
Р.Р.: А на что они надеялись?
 
И.Ч.: На существующий порядок, то есть это была распространенная практика.
 
Р.Р.: А вот эти правила, которые нарушает федеральный закон, они продолжают существовать или Москва меняет?
 
И.Ч.: Они большей частью уже изменены, в том числе благодаря усилиям юридических экспертов, общества и определенной торговли между федеральным центром и Москвой еще в предыдущий период, когда мэром Москвы был Юрий Михайлович Лужков.
 
Р.Р.: Я правильно понимаю, что правила поменялись еще до смены мэра?
 
И.Ч.: Приведение московского законодательства в соответствии с федеральным началось еще при Лужкове, но эта ситуация была планируемая. Просто федеральный центр принимал для этого усилия, потому что терпеть такую ситуацию было сложно.
 
Р.Р.: Скажите, если сравнивать ситуацию в Санкт-Петербурге и Москве, как в Санкт-Петербурге обстоят дела?
 
И.Ч.: Вы знаете, есть признаки того, что дела в Санкт-Петербурге с инвестиционными контрактами обстоят не лучше. Дело в том, что нормы законодательства Санкт-Петербурга в предоставлении земельных участков содержат некое правило о предоставлении целевым назначением. Мы слышим сегодня по Бизнес ФМ или по телевидению о том, что опять большой земельный участок на несколько гектаров предоставляется под строительство развлекательного центра или чего-то подобного, в том числе для таких известных людей, например: создать какое-то свое учреждение Аллы Пугачевой и так далее. Безусловно, всё это имеет признаки нарушения законодательства, потому что все эти участки должны предоставляться либо в порядке процедуры акта выбора - это выбор земельных участков, либо на торгах, что имеет преимущественное значение. В основном, на торгах. Есть некие исключения, которые позволяют их выставлять не на торгах, если участок не сформирован, то речь идет о нежилом здании. Да, есть процедура акта выбора, и эти случаи на сегодня единичны. В основном, это торги и большая часть из них это аукционы.
 
Р.Р.: Значит ли это, что проекты, которые будут построены на участках, полученных подобным образом, впоследствии могут быть остановлены?
 
И.Ч.: Я думаю, да, и есть такие риски, поскольку в конечном итоге несоблюдение законодательства несет определенные риски при остановке этого объекта, потому что, в конце концов, есть прокуратура, которая осуществляет надзор за законностью, в том числе в сфере земельно-правовых отношений о предоставлении земельных участков.
 
Р.Р.: Почему такая рассогласованность регионального и федерального закона до сих пор существует? Казалось, с 2000 года мы приводим их в соответствие. Почему этот процесс до сих пор не завершен, 11-ый год заканчивается?
 
И.Ч.: Я думаю, что это вопрос времени. Где-то эти процессы шли быстрее, где-то медленнее. Я думаю, что Москва, безусловно отличается, потому что московское законодательство было более радикальным, а питерское - более таким компромиссным. Но все равно есть признаки нарушения законодательства - это вопрос времени. Политическая воля.
 
Р.Р.: Можете привести пример московских проектов известных, которые были остановлены по причине нарушений?
 
И.Ч.: Масса таких примеров. Это Корпорация Тэн, крупнейший застройщик С-Холдинг - я называю две корпорации, которые выиграли споры у правительства Москвы, в частности С-Холдинг выиграл процесс по расторжению инвестиционного проекта и возмещению убытков частичному, а Корпорация Тэн- один из крупнейших застройщиков Москвы и региона при нашем участии выиграл спор об обязании правительства Москвы предоставить земельный участок, поскольку был соответствующим образом квалифицирован этот инвестиционный контракт. Это десятки проектов и сведения о них опубликованы в СМИ, как в печатных, так и в электронных.
 
Р.Р.: Даже если участок был получен с нарушениями, у инвестора есть шанс его отстоять?
 
И.Ч.: Безусловно, я думаю, что шансы есть всегда. Нужно смотреть, анализировать инвестиционный договор, если там признаки, например, договора о развитии застроенной территории, комплексного освоения и так далее.
 
Р.Р.: Спасибо.
Теги: , , ,
Категории: ,

Оставить комментарий

  • marias
    20.09.2011 16:29

    А мне кажется, что просмотр таких видео послужит толчком для людей к повышению своего образования) Хочется верить)

  • Korrida
    19.09.2011 21:28

    Ну, клопиков-то волнует только где кровищи побольше!!!

  • klopik
    19.09.2011 16:24

    К чему это интервью вообще? Думаете оно пользователей этого портала волнует?