Основатель юридической команды "Звезда Астра", юрист Николай Сысоев в рамках цикла передач "Юридический маяк" на портале Piter.tv рассказал, как не промахнуться и не попасть впросак при выборе загородной недвижимости.
С чего начать проверку загородной недвижимости
Вы задумались о покупке загородной недвижимости – дома, дачи, участка. Вы уже нашли подходящий вам объект. Что делать дальше? Перед покупкой нужно осуществить юридическую проверку участка. Эту работу лучше поручить специалистам, однако, чтобы оценить их работу, вы должны понимать, что входит в проверку земельного участка (дома или дачи), и что подходит именно вам.
Получите и проверьте выписку из ЕГРН
Юридическая проверка начинается с того, что вы выясняете кадастровый номер объекта недвижимости (участка и здания/строения/сооружения на нем), и просите собственника получить выписку ЕГРН. Выписку вы можете получить и самостоятельно, однако тогда в ней будут скрыты данные о собственниках. Если продавец готов к продаже, у него уже будет полученная выписка ЕГРН с электронной подписью, полученная электронно через Госуслуги, или полученная в МФЦ, с оригинальной печатью. Если такой выписки у него нет – сходите с продавцом в МФЦ, или попросите его при вас открыть Госуслуги и заказать выписку. Это также может помочь исключить фальсификацию данных. Разумеется, стоит воздержаться от приобретения объектов недвижимости "по садовым книжкам", под честное слово и т.д., если право собственности не оформлено.
Что нужно проверить в выписке
После получения выписки, начните ее изучение. В первую очередь определите, что продавец является собственником продаваемой недвижимой вещи. Если перед вами агент – уточните, у агента есть полномочия, подтвержденные доверенностью или договором с собственников, и будет ли присутствовать собственник на подписании договора. Если на участке есть зарегистрированные строения – убедитесь, что собственники участка и объекта недвижимости совпадают. Обратите внимание на срок – сколько времени собственник владеет недвижимостью. Убедитесь в отсутствии обременений (аренда, ипотека). Если они есть, обговорите с продавцом условия их погашения. Погуглите кадастровый номер участка и проверьте его на сайтах местной администрации и газеты – не принято ли решение об изъятии участка для государственных нужд. Оцените срок владения недвижимостью, если он более 3 лет – то проверке собственника можно уделить меньше внимания. Если срок менее 3 лет – уточните, почему так получилось, запросите документы (договоры купли продажи, дарения, свидетельства о получении наследства, решения судов и т.д.). В идеале вы должны иметь все документы о переходе прав собственности на недвижимость с момента ее приватизации. Не лишним будет также проверить собственников по сайтам судов и убедиться, что в отношении недвижимости не идет никаких судебных процессов.
Несовершеннолетние, пенсионеры и юридические лица – особый подход
Не стоит пугаться, если собственников несколько, если среди них есть несовершеннолетние дети или престарелые люди. В случае, если продавцом выступает несовершеннолетний, убедитесь, что у родителей есть разрешение от опеки, а продавцы не получат деньги до выполнения условий этого разрешения (например, до приобретения объекта недвижимости на замену). Также, если покупаете жилой дом, убедитесь, что на него не был потрачен материнский капитал. Если материнский капитал был потрачен на покупку или постройку дома, но право собственности на ребенка не зарегистрировано, то попросите продавца сделать это и получить разрешение от опеки. Если продавец пожилой – то пригласите психиатра (он может представиться вашим юристом, или другом). Он засвидетельствует, что пожилой человек осознает свои действия и его воля не имеет порока. Если продавец – юридическое лицо, то порока воли у него не будет, но необходимо проверить его по сайту арбитражного суда региона его местонахождения и по сайтам судов общей юрисдикции. Вы должны убедиться, что с ним не судятся массово другие клиенты, и в отношении него не ведется процедура банкротства.
Особое внимание – к домовой книге
В случае, если вы покупаете жилой дом (в выписке в разделе "назначение" указано "жилой дом") – также запросите у собственника выписку из домовой книги, чтобы убедиться, что в доме никто не зарегистрирован. Если в доме зарегистрирован ребенок, то вы не сможете выписать его до момента его совершеннолетия даже через суд.
Зачем это всё?
Зачем же тратить столько времени и сил на проверки? Все просто – несоблюдение этих требований может повлечь за собой недействительность или ничтожность сделки. Например, невыполнение требований органа опеки влечет ничтожность сделки, и вы лишитесь права собственности. Деньги, конечно, вам должны будут вернуть, но вернут ли? То же касается и пожилого человека – он может заявить, что в момент продажи не понимал сути происходящего и не мог руководить своими действиями. Если компания продавец является банкротом, то сделку может оспорить арбитражный управляющий или другие кредиторы. А если вы не разберетесь в цепочке владения, особенно если было наследование – то можете с удивлением узнать о том, что истинным собственником была тетя продавца с другого конца географии.
Продолжение данной темы можно посмотреть во второй части цикла передач "Юридический маяк".
Ранее мы рассказывали, как избежать юридических проблем: почему важно оформлять договоры?
Видео: Piter.tv
Обсуждение ( 0 ) Посмотреть все