Вячеслав Семененко: Будем развивать существующую инфраструктуру

 

Вячеслав Семененко: Мне кажется, что корабль идет своим ходом, и если направление и менять, то не останавливать движение корабля. Потому что строительная отрасль в силу своей специфики - один из основных столпов в экономике и социальной сфере города. Огромное количество рабочих мест, огромное количество предприятий, связанные отрасли (до 12 отраслей, которые связаны со строительной сферой) – все это заставляет очень мудро подходить к вопросам изменения политики в области строительства.

 

Нам ни в коем случае нельзя сокращать объем. И, кстати, город нуждается в этих объемах. Мы не делаем ничего такого, что не нужно. Мы строим жилье, мы развиваем социальную сферу, мы строим объекты инфраструктуры. Это не завтрашний день, это проблемы, которые город уже должен был решать в силу того, что и в советское время, и в постсоветский период город был довольно сильно недофинансирован. Мы открыли кольцевую дорогу, а, согласитесь, эта дорога должна была быть лет 50 назад в городе. В первую очередь, конечно, хотелось бы, чтобы объемы строительства были поддержаны.

 

Другое дело, что приоритеты, они, безусловно, могут меняться. У каждого человека, с одной стороны, есть свое представление о приоритетах. С другой стороны, есть набор дискуссий, которые ведутся в городе конфликтно, либо цивилизовано. Это дискуссии в области градостроительства – качества городской среды. Это дискуссии в области охраны исторического центра. Это дискуссии, даже не дискуссии, а потребность города в масштабном развитии. Это девелопмент существующих территорий, где мы живем.

 

Редевелопмент – это, скажем, проблема промышленных зон, которые надо выводить из жилого кольца города. Это дискуссии вокруг деловой инфраструктуры. Пятимиллионный город должен являться местом сосредоточения крупного бизнеса. Без этого никак. Малый бизнес – хорошо, средний бизнес – очень хорошо, но должен быть крупный бизнес. Это визитная карточка. Соответственно, нам надо найти решение для того, чтобы в нашем городе крупному бизнесу было комфортно.

 

Отдельная тема связана с созданием вокруг комфортной среды для проживания. Мы с вами последние годы активно ездим за границу и наблюдаем те изменения, которые есть в исторических городах и вообще в современных городах. Понятие «комфортное проживание» в городах – не общее слово, а ощутимая категория. Это и доступность жилья, и доступность социальной сферы, качество медицины и образования, места отдыха, безусловно. Сегодня все города конкурируют за тех людей, которые в состоянии работать в этих городах, платить налоги, создавать инновационный продукт – за так называемый, «креативный класс». Это не пустые слова. Мы понимаем, что Санкт-Петербург должен быть интересен и привлекателен для таких людей. Поэтому я говорю, не только социальная сфера, не только образование и здравоохранение, но и отдых.

 

Конечно, у нас много исторических проблем, скажем, коммунальные квартиры. Но нельзя все время жить с этой проблемой. Она очень тяжелая. Мы понимаем, что на фасадных корпусах у нас собственники, внутри дворов – коммунальные квартиры, которые никогда не будут расселены, и жить там некомфортно. При этом нет парковочных зон, не хватает зелени. Ну, такой у нас город исторически. Если мы берем центр, он исторически строился, не создавая внутри себя городские леса, либо большое количество парковых зон. Ну, надо эту проблему решать. 

 

 

В.С.: Во всех случаях, это инструменты, связанные с активной позицией государства с одной стороны, и привлечением людей с инвестициями и с опытом с другой стороны. Если мы возьмем некий исторический квартал, посчитаем стоимость его расселения, реконструкции, посчитаем потенциальную прибыль девелопера, которая с этого может быть получена, у нас будет следующая картина: после редевелопмента и расселения экономика может быть положительная или отрицательная. Высчитать это наши оценщики в состоянии. Если она отрицательная – государство должно быть в состоянии поучаствовать в этом своими деньгами. Это механизм частно-государственного партнерства. Кому это надо в первую очередь? Надо это городу. 

 

 

В.С.:  Существует, конечно. Вопрос преувеличенных ожиданий. От того, что, якобы, в городе может находиться много полей, где подведены все коммуникации, только приходи и строй. Проблема ведь не только в этих инженерных коммуникациях. Кроме того, что необходимо подвести инженерные коммуникации, необходимо решить проблемы с дорогами. Второе, если там строить жилье, там необходимо построить школу, детские сады. На каждые 200 тысяч метров нужна школа, два детских сада. Где-то должна быть поликлиника, где-то должна быть больница, пождепо. Должна быть зелень, торговые центры и магазины. То есть весь комплекс возникает проблем. А у города, например, приоритет номер один – редевелопмент, либо развитие, модернизация существующих территорий, в первую очередь, а не развитие новых территорий.

 

Иначе у нас получается как «новых родить или старых помыть». Конечно, нам не избежать развития новых территорий. Потому что нам того же самого жилья надо еще очень много. В силу разных причин. Элементарно есть такая статистика: у нас метров на человека очень мало. У нас 23-24 на человека в городе, а в Восточной Европе - это 30 и более. Не буду говорить про те страны, где 40-50 метров на человека. Конечно, нам надо прийти к нормальному среднеевропейскому показателю обеспеченности метрами квадратными. Качественными и современными, не коммунальными квартирами. Просто надо гнать, гнать и гнать. Но сегодня в городе заявлено больше 140 проектов комплексного освоения. И жилых, и промышленных, и смешанных территорий. Безусловно, придется выбрать приоритет, с каких мы начинаем.

 

Естественно, мы должны начинать, первое – с тех, которые модернизируют уже существующие территории – это раз. Это так называемая реновация, редевелопмент. Второе, мы должны определить те проекты, которые с точки зрения города наиболее просто развивать. Они должны примыкать уже к жилым массивам. То есть это не где-то далеко от города, а рядом. То есть естественная эволюция городской среды. Там есть какие-то дороги уже, есть какие-то инженерные мощности – нам дешевле их развивать. Согласны? Надо будет определиться в системе приоритетов. И третий момент, я не считаю, что сегодня в городе мало земли у девелоперов. Безусловно, происходит процесс укрупнения компаний. Просто домик воткнуть - это называется «уплотнительная застройка». Такой застройки стало мало. А городу она нужна? Я считаю, что не очень-то она городу и нужна. Она забирает жилое пространство у людей, которые живут вокруг. Общественное пространство, прогулочные площадки. Люди же не могут только жить в камне и бетоне.

 

Это, так называемое «общественное пространство» очень актуально для современного города. Поэтому я с таким тезисом не согласен. Я считаю, что земли у нас достаточно. Мы на торги выносим довольно много локальных участков. И многие застройщики, которые сегодня развивают крупные территории, они не собираются их строить сами, они собираются занимать первичным девелопментом. «Лэнд-девелопмент» - называется. Когда они готовят территорию инженерно, дальше они разбивают ее на лоты и эти лоты продают конечным строителям, которые строят и продают жилье. У всех компаний, у которых есть сегодня финансовый ресурс, организационный ресурс, адресные программы сформированы неплохо. Я знаю их всех. Многие из них даже избавляются от свободных земельных участков. Так что никакой из тезисов, он неправильный. Но в целом, конечно, мы имеем ряд задач, которые необходимо решить. Я бы не сказал, что есть какие-то глобальные проблемы, все это является задачами управленческими и для бизнеса, и для города.    

 

 

В.С.: Гильдия управляющих девелоперов, которую я сейчас представляю... Я представляю две стороны. С одной – это администрация города, с другой стороны – ассоциацию профессиональных участников рынка недвижимости. Конечно, мы понимаем, что это общемировая тенденция, давайте с этого начнем. Потом, когда мы с вами говорим о зеленом строительстве, что мы имеем в виду?

 

Существуют некие международные стандарты: американский стандарт, европейский стандарт. В ряде стран есть понятия «стандарта». Они в себя включают очень много составляющих. Это и материалы. Это и инженерные системы, которые позволяют сэкономить потребление энергоресурса. Это и вопрос окружающей инфраструктуры, собственно, тех самых зеленых насаждений - немаловажный фактор. Это и вопрос транспортной доступности. Потому что если человек едет с работы домой и тратит много энергоресурсов или бензина, во-первых, он коптит город, во-вторых, это энергозатратно. Система очень сложная и комплексная.

 

Во всех странах это движение началось лет 10-15 назад - стали об этом говорить и стали разрабатывать эти национальные стандарты. Мы этим начали заниматься года два. Давайте посмотрим, у нас проектирование занимает год-полтора. То есть мы находимся в самом начале этапа. Никто на месте не стоит. С одной стороны, бизнес в лице профессиональных союзов разрабатывает стандарты и технологии для внедрения в проекты. Банки, например, уже сегодня учитывают факторы дальнейшей эксплуатации с точки зрения минимализации затрат на эксплуатацию энергосберегающих технологий как позитивные факторы на кредитование этих проектов. Государство, например, Комитет по строительству разрабатывает региональный методический документ по энергоэффективности.

 

У нас уже сегодня есть проект, вы говорите два, а мы вот, например, строим дом энергоэффективный. И наш бюджетный энергоэффективный дом намного более энергоэффективный, чем частные. Потому что мы хотим наработать технологии, применить их. Очень важен фактор применения, использования. Здесь и говорить надо, с одной стороны, но очень важно запустить примеры. То, что это дороже, это во всем мире дороже. Но что дороже? Существует минимальный пакет. Например, минимальный пакет гриндевелопмента – зеленого строительства - это плюс 5% к стоимости. Но, естественно, эти дома должны быть более комфортны.

 

Но есть и очень дорогие пакеты, дорожает существенно за счет применения дорогих инженерных систем. На Западе сегодня существует понятие «дом с нулевым потреблением энергоресурсов». Конечно, нам сегодня нужно освоить первый этап. Это минимальный набор параметров объекта, который позволит показать его эффективность. Потребителю позволит сделать выводы о том, что это ему более привлекательно, чем обычно. Даст попробовать. Следующий этап – это развитие. Просто еще времени мало прошло, но мы этим занимаемся.     

 

 

В.С.: Рано подводить итоги. 

 

 

В.С.: Рано подводить итоги. Мы проблемы решаем, но возникают новые. С этой точки зрения, мы предложили механизм обязательного страхования всех рисков. Потому что этот риск у нас остается. Федеральный закон уменьшает эти проблемы, но не ликвидирует в полном объеме. Этот закон, он уже сегодня разработан, фракция «Единая Россия» в Государственной думе его продвигает. Я уже вижу очередные комментарии по продвижению этого законопроекта. Так что мы рассчитываем, до конца года может быть, получить федеральный закон об обязательном страховании всех рисков участников долевого строительства. 

 

 

В.С.: Механизм обязательного страхования. Поскольку риск есть, как бы мы за ним не гонялись, все равно есть ошибки застройщиков, есть жулики -  всякое бывает. Поэтому этот риск должен быть застрахован. 

 

Вернуться в рубрику "НЕДВИЖИМОСТЬ"