Чем отличаются правила игры на рынках недвижимости Москвы и Петербурга? Как повлияет на них отставка Лужкова? К чему приведет экспансия петербуржцев в Национальное объединение строителей (НОСТРОЙ)? Почему роль саморегулирующихся организаций в стротельстве недостаточно высока? Рассказывает аналитик рынка недвижимости Дмитрий Синочкин.
Роман Романов: Несколько дней назад вице-президентами национального объединения строителей избраны два петербуржца - Александр Вахмистров и Максим Шубарев. И вообще, говорят о том, что произошла экспансия петербуржцев в национальные объединения строителей. Вот, что изменится теперь для этой организации, для строительного рынка. Может быть, теперь сможет как-то национальное объединение строителей иначе влиять на рыночные тенденции, иначе регулировать деятельность саморегулируемых организаций. Что произойдет?
Дмитрий Синочкин: Вот Роман, вы замялись на секундочку, пытаясь сформулировать, что же именно они будут определять. Это ведь совершенно не случайно. Мы себе очень плохо представляем, чем именно занимается эта верхняя надстройка над саморегулируемыми организациями и чем, собственно, занимаются сами саморегулируемые организации в строительстве. То есть, теоретически это понятно. Они, вроде как, должны задавать некие стандарты, причем не технические стандарты, а стандарты этические, стандарты поведения в бизнесе. Они должны формировать компенсационный фонд, из которого, вроде бы, будут выплачивать потерпевшим, в случае, если чего не так пойдет. И, соответственно, выдавать допуск на рынок, потому что без членства в СРО на рынке работать нельзя. Вот такие три основные функции. При этом там с самого начала возникают очень отчетливый и понятный конфликт интересов. Любая саморегулируемая организация хочет набрать как можно больше членов, с максимально высокими членскими взносами, и совершенно не заинтересована ставить жесткие барьеры на входе, чтобы этих членских взносов было меньше. Это как-то глупо. Организация хоть и не коммерческая, считается, но с хорошим бюджетом.
РР: А вообще, насколько эффективны саморегулируемые организации, как механизм контроля за строительной сферой? Часто доводится услышать, что переход к саморегулированию приведет к кумовству, к понижению качества. Так ли это?
ДС: У нас довольно долго строительная отрасль контролировалась соответствующим министерством. Рычаг был, в принципе, один и понятный вот у тебя есть лицензия или у тебя нет лицензии. Торговля лицензиями, она процветала. Ни для кого это не было особым секретом. Лицензию можно было купить и, в общем, не дорого, достаточно. Примерно так же не дорого, как сейчас можно купить готовую фирму, имеющую допуск от какого-то саморегулируемого органа. Стоит не дороже.
РР: Или купить сам этот допуск?
ДС: Нет, сам допуск не купишь. Надо проходить снова всю эту процедуру. Ну, ехало - болело. Уже есть компании, которые прошли и готовы не дорого переуступить. Пожалуйста. То есть, у нас контроль со стороны государственного ведомства, который в известной степени, в большой мере был бизнесом, на самом деле. У нас, в общем, вся власть является так или иначе бизнесом, кроме отдельных каких-то направлений, может быть, я не знаю. И то, так затрудняюсь с ходу назвать. Ну, аэрокосмическая отрасль, пожалуйста, коммерческие запуски и все прочее. Только это не называлось бизнесом, называлось государственным контролем. Теперь назвали. Тоже не назвали бизнесом напрямую, назвали саморегулированием. По сути это бизнес. На чем он строится? Он строится на том, что некая организация, построенная на определенных правилах, получает те же самые формальные рычаги. И кто там персонально заседает, в общем, не так важно, потому что саморегулирование работает, насколько нам известно, по опыту Европы, по опыту Штатов, в одном единственном случае. Единственный рычаг саморегулирования, когда, во 1-х, оно прописано в законе и является обязательным. У нас это сделано. А во 2-х, когда эффективно работает отлучение от профессии. Для американского юриста или врача выпасть из профессиональной корпорации - это сильнейший удар по репутации. Для американского риэлтора выпасть из национальной ассоциации риэлторов - это не смерть профессиональная, но это сужение возможностей колоссальное. У нас запрет на профессию по ряду причин не реализуется, не возможен. Выгонят человека из ассоциации риэлторов, ну совершенно ему никак это. Откажут, допустим, за какие-то серьезные нарушения в допуске на строительство, это интересно только для тех компаний, у которых значительная часть стоимости продукции, если в стоимость продукции входит марка. Вот для таких компаний репутационные риски важны. Так они и так важны. И без саморегулирования. Для таких компаний публичный скандал - это реальный удар по стоимости продукции. Они не смогут продавать свои квартиры, так же дорого, как продавали до этого.
РР: А много ли таких компаний, которые дорожат репутацией?
ДС: Есть такие компании. Есть хороший вклад в марку компании «Северный город» холдинга RBI. Они серьезно развивали. Я спрашивал Эдуарда Саульевича Тиктинского сколько надбавка к стоимости жилья вот эта имиджевая. И осторожно мне назвали там 5-7% может быть. Это не плата за марку, это плата за надежность, за то, что объекты сдаются в срок, и за то, что параметры будущего жилья описаны в стандарте. Стандарт там типовой квартиры, жилье для среднего класса, он прописан. ЮИТ - скандинавские наши друзья, очень хорошо вкладываются в марку и уже, буквально за 2-3 года, эта марка обрела определенный вес. Да вот финны строят. Они строят качественно. К ним, наверное, есть претензии, но пока положительные мотивы перевешивают. Опять же скандинавы - NCC . Первый проект и уже он имеет некоторые дополнительные бонусы и плюсы. И у них в первом же проекте «Шведская крона» лидерами продаж становятся крупногабаритные квартиры, что совершенно не характерно для массовых проектов жилья. У них чуть выше массового, но все равно. Наши компании - «Строительный трест», при всех минусах и вопросах, строит из кирпича, строит с понятным качеством. «ЛенспецСМУ» - разные есть истории, но в целом, инерция марки огромная.
РР: Дмитрий Юрьевич, на днях президент «НОСТРОЯ» Ефим Басин распространил заявление, в котором обозначил 5 важнейших приоритетов национального объединения строителей на ближайшее время. Они собираются, вот я вам просто процитирую, изменять процедуры госзакупок - аукционов. Сейчас они утверждают, что демпингующие компании выигрывают аукционы, а потом не могут достроить. Они собираются способствовать снятию административных барьеров. Попробуют внести поправки в закон о долевом строительстве. Хотят принять новые стандарты качества – СНИПы, и будут бороться с торговлей допусками. Правильно ли я понимаю, что ни одну из этих задач, ну согласно вашим словам, эта организация просто не сможет выполнить?
ДС: Если мы рассматриваем саморегулируемые организации как механизм лоббирования отрасли в верхних эшелонах власти, это вполне себе понятная структура. Более эффективна она или менее эффективна, чем министерство, это надо посмотреть. Ну, если раньше интересы строителей, так или иначе, воплощал Минрегион, отчасти Минэкономразвития, то теперь пускай это будет НОСТРОЙ. В общем, не так важно. И как раз те вещи, о которых говорил господин Басин, они понятны. Они известны и рынку и потребителям, отчасти. Но дело в том, что вот в том, что вы перечислили, интересы отрасли: раз, два, три, четыре, практически пять - замыкаются на этом, интересов потребителей здесь нет вообще. Ну, кроме, разве что, борьбы с продажей допусков
РР: А стандарты качества, СНИПы?
ДС: СНИПы – это вопрос и строителей, и покупателей. Устаревшие СНИПы, прежде всего, конечно, сдерживают более современные решения. Вот мне генеральный директор NCCЮусо Хиетанен жаловался, на то, что мы готовы применить более современные энерготехнологичные решения, энергоэффективные решения, но СНИПы не дают. Есть там приточно - вытяжная вентиляция и все, и больше ничего делать нельзя. По СНИПам нельзя. Застройщики элитных комплексов говорят, ну замечательно, но по 214 закону, как ты подписал договор с планировкой, так ты и должен сдать. Если покупатель потребует перенести стенку, а покупатель в элитке часто требует изменить планировку, все, надо заново проходить всю процедуру регистрации. Согласовывать этот проект заново и весь геморрой. Конечно, устаревшие нормы и стандарты, они сдерживают. Но, с другой стороны, не будь СНИПов, совсем трудно было бы что-то предъявить застройщику. У нас и сегодня СНИпы не являются обязательными. Они рекомендованные. Просто, когда проходит проект согласование, эксперт смотрит, вот заявлено следование таким -то СНИПам, Соблюдаются или нет.
РР: То есть, по большому счету, хоть они и не обязательны, но других критериев все равно нет?
ДС: Проект, который не следует СНИПам, скорее всего не пройдет госэкспертизу. Проще всего. И когда президент Дмитрий Медведев, говорит, да ладно, бог с ними, со СНИПами, давайте примем стандарты ЕЭС. Очень интересно, как это будет.
РР: А это возможно?
ДС: Да ради бога. Можно приказать генералу порхать бабочкой. Если он не выполнит, кто будет виноват - другой вопрос. Это надо переучить всю службу Госстройнадзора, внятно опубликовать все эти стандарты, подумать, что делать на переходном периоде, когда проект готовился по старым стандартам, но не успел пройти согласование, а теперь его надо согласовывать по-новому. Вот будет забавно. Есть процессы, которые, ну строительный цикл- 3 года, а бывает что и 5 лет. Эти вещи не учитываются, ни при вводе 214. Там хитро решили, просто не стали в полном объеме применять эту меру, сделали вид, что не все нормы работали. Все работали, с самого начала. Было бы желание. Просто нельзя сразу всех взять и оштрафовать.
РР: То есть, со СНИПами и 214 федеральным законом получается как всегда у нас. Мы можем написать сколь угодно прекрасный закон, но правоприменительная практика отстает?
ДС: Мы очень плохо умеем выделять приоритеты. Выделять те 3-4 момента, которые для отрасли и для текущего состояния рынка являются ключевыми. Иногда это получается, Иногда нет. Минрегионовская идея, она тоже ведь не с бухты-барахты появилась эта дурацкая затея. Просто Конституционный суд решил, что можно прописываться в садоводствах и местные власти зачесали репу, а как теперь быть? А что, действительно, через суд регистрировать граждан? А на местный уровень спущены распоряжения, должны нормативы быть приняты, где, кого можно прописывать. Ну, задачи, которые надо решать. А проще запретить и не решать. Вот если бы выделены были такие же приоритеты в строительстве. Что для нас главное – безопасность. Это соблюдается. Вот нормы безопасности они не менялись. Они остаются, они есть. Там есть, правда, придурковатые особенности нашего законодательства, когда по требованиям пожарной охраны, решетки не должно быть на окне. А милиция требует, чтоб обязательно была. Как ты хочешь, так и делай, тебя все равно оштрафуют. Ну, это в основном, к нежилым помещениям относится. По жилью тоже такое есть. Приоритет - безопасность в целом соблюдается. Стоимость квадратного метра, о которой так долго говорили большевики, включая партию Единая Россия, вот 30 тысяч по всей стране. Выяснилось, что по всей стране не получиться никак, где-то меньше, где-то больше, в среднем там можно добиваться. А получается все очень хорошо, если земля бесплатная и сети все подключены. Опять же, это из бюджета. А из бюджета – не обязательно из трубы - это из нашего с вами кармана. Это мои налоги. Надо еще подумать, хочу ли я тратить свои налоги на подъездные дороги, которые стоят в пять раз дороже, чем в Швейцарии. И на такие же недешевые сети. Но конечно, это можно делать за счет бюджета, но это все равно лукавство будет. Да, метр будет стоить 30 тысяч, ну, значит, пенсии не будут доплачивать, или еще что-то останется без внимания. То есть, все равно, расходы большие.
РР: Дмитрий Юрьевич, представители НОСТРОЯ описывают ситуацию с аукционами так: демпингующие компании выигрывают аукционы, а потом, просто, не могут достроить. Вам не кажется, что здесь есть некое лукавство и на самом деле ситуация не такая?
ДС: Басин отчасти прав и в большой части прав. Дело не в том, что там главный критерий цена, дело в том он единственный, по факту получается. И систему условий сбалансировать и сделать ее работающей, ну совершенно не сложно при одном только условии. При условии, что у министерства есть действительно интерес построить быстро и как можно дешевле. Вот, если такая цель ставится - это не сложно сделать. Квалификация фирмы и опыт, все это более – менее регулируется. А есть тихое подозрение, что такая цель, она просто, не первая и не главная. А демпингующие фирмы, они с большим восторгом переуступают контракт второй компании, которая за ними. Ну, вот не смогла я, вот второй, там переходит. Давно уже известно, это как противодействие снаряда и брони. Как только государство выдумывает новую хитрость, бизнес тут же придумывает фишку, как ее обойти. А вот, когда бизнес и власть очень близкие субъекты, получается просто борьба нанайских мальчиков. Ну, какие - такие там госставки и подряды, если у нас действительно, московское кольцо стоит вдвое дороже адронного коллайдера. При определенных условиях, не будем говорить про откаты и взятки, проект в Москве идет стремительно, но он обрастает дополнительными денежными нагрузками.
РР: В Петербурге роль чиновника меньше?
ДС: Да, в Петербурге роль чиновника меньше. Она разумнее. Она не меньше. Она как–то разумнее. То есть понятно, где ты на что можешь нарваться. Риски более понятны. То, что говорил Кудрин, не знаю, насколько соответствует действительности, то, что в Москве значительная часть постановлений городского правительства, касающаяся строительных проектов, она просто не публиковалась. Это очень характерный штрих. У нас попробуй не опубликуй. Тут же конкурент придерется и будет требовать через суд объявить постановление не действующим. И, вполне вероятно, с успехом. Опять же, судебная практика. Судебных исков против Петербургского правительства, успешных, гораздо больше, чем в Московской правовой среде. И ФАС может напасть на Смольный и выиграть. И предприниматели свои интересы пытаются защищать, когда вне конкурса отдают кому-то участок.
РР: Скажите, вот эти отличия между Петербургом и Москвой, о которых вы говорите, это заслуга конкретных команд чиновников - команды Матвиенко и команды Лужкова или это просто некий закон жизни. Москва – всегда Москва, столица нашей родины, и там всегда дела будут идти вот так.
ДС: В Москве гораздо выше концентрация финансовых потоков. То есть через Москву тупо проходит больше денег. Поэтому гораздо выше концентрация финансовых интересов. В нашем законодательстве, в нашей системе устройства власти, лучший способ рулить административными потоками, особенно бюджетными потоками, это находиться при власти. То есть, там и денег в строительные проекты больше, потому что они амбициозные, потому что все фирмы стремятся туда, потому что торговля там развивается быстрее и та часть, которая отруливает в карман чиновника, она тоже больше, то есть здесь совпадение интересов. И поэтому, и темпы развития строительного комплекса больше, и присмотр за ними слабее. И замечательная практика воссоздания памятников в бетоне сложилась, все-таки в Москве, а не у нас. Ну, это когда срывают в ноль, потом ставят такую же стенку из монолита и вешают табличку «Охраняется государством. Памятник 17 века». Ну, это ж прелесть, которую только в столице могли придумать.
РР: Стоит ли ждать масштабного свертывания проектов компании «Интеко», батуринских проектов по всей России и как это свертывание, если оно произойдет, повлияет на строительный рынок?
ДС: Я не очень понимаю, что такое батуринские проекты. Может ли произойти смена собственников этих проектов. Ну, наверно, вероятно, если вдруг против госпожи Батуриной возбудят серию уголовных дел, и в спешном порядке тогда будет происходить смена собственника. А сама по себе идея реконструкции ДСК – 3 в Петербурге, она как до Батуриной была, она и сейчас остается. Система по России, реконструкция панельных домостроительных комбинатов, она есть, она понятна и ее судьба зависит от тренда, который выберет уже правительство. Если будет снова сделана ставка на многоквартирную высокоплотную застройку, эти комбинаты будут востребованы и понадобятся в большом количестве, если вдруг, наверху решат переориентироваться на легкую, относительно быструю в возведении малоэтажку, ВТБ и так и так кредит не даст. Я полагаю, что момент выбора стратегии как раз является водоразделом. Здесь персоналии не так важны. Это бизнес, понимаете, это не настолько персонифицированный бизнес, чтобы от судьбы конкретного человека… ну, Чичваркин в Лондоне, Евросеть работает.
РР: Я правильно понимаю, что вероятность роста цен на недвижимость в Петербурге существенно ниже, чем в Москве. Вот, по тому, что вы сказали.
ДС: Ну, пожалуй, да. Пожалуй, да. Давайте на очень простых вещах. У нас примерно миллион квадратных метров введен за первое полугодие и где-то около 900 тысяч квадратных метров куплено за это же время. У нас есть навес 2.8 миллиона, то есть на год-полтора хватит. Сегодня нельзя говорить о дефиците. У нас идет дифференциация, хорошие проекты продаются чуть дороже, рискованные чуть дешевле. У нас нет звонких банкротств в большом количестве. У нас нет никаких факторов, которые позволили бы говорить о скачке. Единственный скачок, который может получиться, это большие государственные вливания в ипотеку и появление на рынке огромного количества свободных денег. Это может подхлестнуть цены и в Москве и в Петербурге. И второй фактор, который не позволяет делать прогноз уж совсем определенным - это тот самый денежный навес, который в нашей экономике существует. У нас граждане увеличили норму сбережения в 2 раза за последний год. У нас, по прогнозам банковских специалистов, около 9 триллионов будет на счетах, на рублевых депозитах граждан. Это на черный день, это на лечение, это на страховку, на то, чтобы уехать отсюда, к чертовой матери, возможно. Но возможно, что какая-то часть этих денег при довольно долгом периоде стабильности пойдет и на рынок жилья, на рынок недвижимости. А дальше работает тридер. Если спекулятивный капитал пошел, он подхлестывает какое-то количество продаж, и начинается гонка на опережение. Вот, если рынок пошел вверх, тогда уже важно купить быстрее, а если важно купить быстрее, то застройщик повышает цены, вот этого не хотелось бы, но такой сценарий все-таки тоже возможен
РР: Ясно, спасибо, Дмитрий Юрьевич.
........ПИТЕРСКИЕ девчонки.... ---> http://3cm.kz/3e08 - - они сами выкладывают фото, и остальную инф-ю ---> http://3cm.kz/3e08 - - их личные номерки в АНКЕТАХ ---> http://3cm.kz/3e08 - - все телефончики проверенны администратором ---> http://3cm.kz/3e08