Основатель юридической команды "Звезда Астра", юрист Николай Сысоев в рамках цикла передач "Юридический маяк" на портале Piter.tv продолжает рассказывать, чем с юридической точки зрения отличается дом в деревне от дачи и как не промахнуться и не попасть впросак при выборе загородной недвижимости. Первую часть передачи о покупке загородной недвижимости можно посмотреть по ссылке.
Какие документы нужны для проверки участка
Итак, вы проверили продавца объекта недвижимости. Теперь осталось только убедиться, что приобретаемый участок или дом действительно соответствуют вашим целям. Для этого понадобятся:
– выписка из ЕГРН;
– план землепользования и застройки (ПЗЗ);
– при наличии — градостроительный план земельного участка (ГПЗУ).
Проверка участка: границы, категория, разрешенное использование
Начните с изучения выписки: у участка должны быть установлены границы, иначе Росреестр откажет в регистрации сделки. Обратите внимание на категорию земель — чаще всего это "земли населенных пунктов" или "земли сельхозназначения". Остальные варианты (например, земли лесного фонда) покупать нельзя.
Посмотрите на вид разрешенного использования (ВРИ). Если планируете строить дом, выбирайте участки с ВРИ "садоводство" или "ИЖС". Уточните, нет ли ограничений или дополнительных условий, особенно если строительство — условно разрешенный вид использования.
Охранные зоны и ПЗЗ: что нужно проверить
Важно убедиться, что участок не попадает в охранную, санитарную или водоохранную зону — строительство в них может быть запрещено или сильно ограничено. Проверить это можно по ПЗЗ, который публикуется на сайте местной администрации.
Также проверьте зонирование участка — например, на участках категории СХ-1 можно строить жилой дом, в других зонах — нет. Использование участка не по назначению может повлечь штраф или даже его изъятие.
Зачем нужен ГПЗУ и как его получить
Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) — официальный документ, который подтверждает параметры строительства, ограничения и охранные зоны. Его выдает муниципалитет, но получить его может только собственник участка.
Проверка дома: от координат до противопожарных норм
Убедитесь, что:
– координаты дома зафиксированы;
– строение не пересекает охранные зоны;
– соблюдены минимальные отступы от дороги, проездов и границ.
Обратите внимание на противопожарные расстояния. Между деревянными домами они должны составлять более 18 метров, между каменными — 6 метров. Нарушения могут привести к конфликтам с соседями и даже к требованию сноса дома. Есть возможность подписать письменное соглашение с соседями или использовать компенсационные меры — противопожарную стену или негорючую отделку.
Два главных правила при покупке загородной недвижимости
Оцените риски. Самые выгодные предложения чаще всего связаны с проблемными объектами: сложное наследование, наличие несовершеннолетних собственников, споры, охранные зоны и т. д. Если вы уверены в своих юридических знаниях — можно пробовать. Если нет — лучше выбрать простой, "прозрачный" вариант.
Не влюбляйтесь в объект. Самое важное правило: любые сомнения трактуйте в пользу отказа. Как бы ни нравился участок или дом, сомнения в правовом статусе должны стать поводом отказаться от сделки. Это поможет сохранить деньги и нервы.
На этом выпуск о покупке загородной недвижимости завершён. Присылайте ваши вопросы — на самые интересные мы ответим в следующих выпусках "Юридического маяка".
Видео: Piter.tv
Обсуждение ( 0 ) Посмотреть все